Upozornění na bezprostředně hrozící riziko škody a výzva k odstranění této hrozby

Zasláno zastupitelům Statutárního města Liberec a řediteli Krajského úřadu Libereckého kraje dne 25.1.2018

Vážení,

1. musím Vám sdělit, že v důsledku nezákonného postupu Statutárního Města Liberec, kdy mi v Městem vypracované územně plánovací informaci z 26. ledna 2016 nebyly sděleny zásadní skutečnosti ohledně pozemků v k. ú. Doubí u Liberce, které jsou nyní v mém vlastnictví, hrozí vznik škody v rozsahu přibližně 25 miliónů korun českých.

• V této územně plánovací informaci Město v rozporu se stavebním zákonem neuvedlo, že se podle orgánů ochrany přírody a krajiny mají na těchto pozemcích nacházet chránění živočichové. Na základě této informace jsem pozemky zakoupil za účelem výstavby nové provozovny. Na základě přípisu Statutárního města Liberec o nevhodnosti zástavby mi v současnosti Krajský úřad Libereckého kraje odmítá povolit výjimku, z ochranných podmínek zvláště chráněných živočichů, přestože v prakticky identických případech na území kraje výjimky povoluje.
• Vyzývám tedy tímto Statutární město Liberec a jeho orgány v předstihu, aby učinily opatření, kterým vzniku této škody zabrání.

• Podrobnosti tohoto případu uvádím dále v textu a přílohách.

• Od roku 1990 provozuji jako podnikající fyzická osoba autobazar v Liberci pod názvem Ing. Josef Lank – Autoslužby JoLaCar. V roce 2015 jsem se rozhodl své podnikání rozšířit a postavit novou moderní provozovnu. Na začátku roku 2016 jsem objevil inzerát na prodej pozemků v obchodní zóně v Doubí u Liberce, konkrétně pozemky p. č. 369, 370, 371 a 372 v k. ú. Doubí u Liberce (dále jen „Pozemky“).

• Předmětné pozemky se nacházejí v bezprostředním sousedství nově vybudovaných obrovských obchodních center „Nisa“, „Sconto“ a jsou ze  tří stran ohraničeny frekventovanými pozemními komunikacemi vedoucími k těmto obchodním centrům. Celková zastavěná plocha obou center je více než 90.000 m², celý blok komerčních nemovitostí zabírá více než 250.000 m², přičemž mým záměrem dotčená plocha má rozlohu 5.868 m² (včetně parkových úprav o výměře cca. 1.500 m²) a není v chráněné krajinné oblasti, u lesa, uprostřed zeleně, ale v silně urbanizované části Doubí.

• Před koupí pozemků jsem si od odboru hlavního architekta Statutárního města Liberec vyžádal vyhotovení územně plánovací informace. Z Městem poskytnuté územně plánovací informace nevyplývalo žádné podstatné omezení pro můj záměr; jediným omezením byl radioreleový spoj společnosti České radiokomunikace a.s. ve výšce cca. 300 m nad terénem.

• Na základě  vyhovující územně plánovací informace jsem uzavřel dne 15.3.2016 smlouvu o koupi Pozemků. V době nabytí vlastnického práva jsem přes  vlastní úsilí nezískal od Města žádnou informaci o tom, že by se snad na nabytých pozemcích nebo na okolních pozemcích v minulosti nacházeli nebo snad dokonce aktuálně měli nacházet zvláště chránění živočichové.

• Jelikož Městem vypracovaný a schválený územní plán umožňuje na Pozemky umístit mnou plánovanou obchodní provozovnu, oprávněně jsem očekával, že na Pozemcích budu moci realizovat výstavbu provozovny. Nechal jsem tedy vyhotovit projektovou dokumentaci. V rámci předpokládaného užívání jsem dne 24. března 2016 nechal provést skrývku vrchního krytu půdy, který tvořil jíl namíchaný s cihlami a sutí [1]. Dále jsem nechal vyhloubit hydrogeologické sondy, aby mohl být vypracován návrh zasakování dešťových vod, přičemž tyto sondy zůstaly nezasypané.

• Po více než dvou měsících od uvedených prací mě 3. června 2016 na základě udání obyvatele nedalekého domu kontaktovali pracovníci České inspekce životního prostředí (dále jen „ČIŽP“), kteří mi oznámili, že se na Pozemcích podle jejich názoru vyskytují zvláště chránění živočichové a že jsem své předchozí činnosti na Pozemcích měl předem konzultovat s Krajským úřadem Libereckého kraje (dále jen „KÚLK“). Žádné oznámení o výskytu uvedených živočichů na Pozemcích jsem však do té chvíle od orgánu ochrany přírody a krajiny neobdržel. Stejně tak tato závažná informace nebyla uvedena v územně plánovací informaci vypracované odborem hlavního architekta Magistrátu města Liberec.

• V souladu s upozorněním ČIŽP jsem tedy další činnost na Pozemcích konzultoval s KÚLK, zejména s Mgr. Studeným. Ten mi dne 20. června 2016 sdělil, že je v dané lokalitě na moje náklady nutno provést průzkum, který zhodnotí výskyt chráněných živočichů na předmětných pozemcích. Při osobní schůzce Mgr. Studený projektantovi doporučil, aby uvedený průzkum zpracoval Mgr. Pudil ze Severočeského muzea, který již zpracovával obdobný průzkum pro účely výstavby OC Nisa (dříve Hypernova) nacházející se v bezprostředním sousedství Pozemků.

• Mgr. Pudil provedl na Pozemcích v červenci a srpnu 2016 průzkum. Zjistil, že se na nich nachází 3 druhy čolků. Proto tento odborník vybraný KÚLK navrhl vybudování prostorově členité tůně v jihozápadní nebo severozápadní části Pozemků a přesun těchto organizmů v jarním období do takové nově vybudované tůně. Žádné další kompenzační opatření nebylo podle jeho odborného názoru pro vybudování autobazaru potřeba.

• Po obdržení posudku Mgr. Pudila jsem podal dne 16. listopadu 2016 v souladu se zákonem č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (dále též „ZOPK“) ke KÚLK žádost o udělení výjimky ze ZOPK, která je v takovém případě pro získání stavebního povolení nezbytná.

• Uvedené řízení bylo na můj návrh dne 3. února 2017 přerušeno do 31. prosince 2017 za účelem ověření aktuálního stavu výskytu zvláště chráněných živočichů, resp. hledání nových biotopů.

• V této souvislosti jsem dále zadal zpracování biologických průzkumů a biologického hodnocení RNDr. Jiřímu Vávrovi, CSc. jakožto autorizované osobě ve smyslu § 45i odst. 3 ZOPK, resp. vyhlášky MŽP č. 468/2004 Sb., o autorizovaných osobách podle zákona o ochraně přírody a krajiny. Biologické průzkumy (hodnocení) dané lokality prováděné autorizovanou osobou probíhaly od března do července 2017.

• Ze závěrů biologických hodnocení RNDr. Jiřího Vávry, CSc. provedených v hlavním vegetačním období vyplynulo, že oproti minulosti došlo ke změně poměrů a že se na Pozemcích žádní zvláště chránění živočichové, pro které je vedeno řízení o výjimce (tj. ropuchy, užovky, čolci ani modrásci) nevyskytují. Dále bylo biologické hodnocení aktualizováno dne 17.9.2017 s výsledkem, že nebyly zjištěny důvody, pro které by se měl měnit závěr Biologického hodnocení – „doporučuji k realizaci“. Dne 7.11.2017 se znovu k celé situaci vyjádřil RNDr. Jiří Vávra, CSc. společně s další autorizovanou osobou pro biologické hodnocení Doc. Dr. Janem Farkačem, CSc., který je zároveň členem autorizační komise Ministerstva životního prostředí.

• Jelikož dle § 67 odst. 3 ZOPK tvoří biologické hodnocení zákonný podklad pro rozhodování orgánu ochrany přírody v řízení o udělení výjimky ze zákazů u zvláště chráněných živočichů podle § 50 ZOPK, navrhl jsem v souladu s relevantní judikaturou Nejvyššího správního soudu (č.j. 7 As 83/2017, č.j. 5 As 56/2011) a Městského soudu v Praze (č.j. 5 A 193/2013) zastavení správního řízení o udělení výjimky z důvodu jeho bezpředmětnosti.

• Návrhu však KÚLK nevyhověl a dne 11.12.2017 vydal rozhodnutí, ve kterém rozhodl, že výjimku ze ZOPK nepovoluje s odůvodněním, že se na Pozemcích zvláště chránění živočichové vyskytují a výstavba uvažovaného autobazaru by měla negativní vliv na jejich biotop.

• Proti tomuto rozhodnutí jsem podal odvolání dne 28. prosince 2017 a odvolací řízení v současnosti nadále probíhá.

• V této souvislosti je třeba uvést, že KÚLK v obdobných případech povolování výjimek ze ZOPK v Libereckém kraji postupuje zcela odlišně a v souladu se zdravým rozumem, např. v Jablonci nad Nisou! V uvedeném rozhodnutí je povolena výjimka pro stavbu rodinného domu v části obce Kokonín, který má být postaven na pozemku o výměře 1.210 m². Na tomto se nachází rozlehlá celoroční tůň o celkové výměře cca. 200 m² s potvrzeným výskytem čolka horského. Žadatelům KÚLK povolil transfer čolků do nově vybudovaného jezírka bez jakéhokoli posudku nebo odborného zkoumání jen na základě jednostránkové žádosti (sic!). Výjimka byla povolena dne 13. listopadu 2017, přičemž strohá žádost byla podána 20. října 2017. Vydání tedy trvalo 24 dní. V mém případě řízení se zcela opačným výsledkem trvá déle než rok. Musím připomenout, že identický postup s náhradní tůní na Pozemcích doporučil Mgr. Pudil i u mého projektu a dále Ing. Pavel Schneider a Ing. Radomír Hladký toto zapracovali do projektové dokumentace.

Identickým Krajským úřadem Libereckého kraje nebylo toto akceptováno. V povolení výjimky pro rodinný dům je mimo jiné uvedeno:

Veřejný zájem předloženého záměru výstavby rodinného domu lze spatřovat zejména v potřebě rozvoje ploch pro bydlení, dále v souladu s platným územním plánem. Předmětné území (ulice Krkonošská, Malinová, Jahodová, Přímá atd.) je vyhledávaným územím, ve kterém dochází v poslední době (cca. posledních 5 let) k individuální výstavbě rodinných domů. Na okolních parcelách jsou v současné době postaveny novostavby rodinných domů. Parcela č. 664/25 je jednou z posledních parcel v ulici na kterou lze podle platného územního plánu umístit výstavbu rodinného domu. Veřejný zájem lze proto spatřovat jednak v tom, že lidé mají prokazatelně zájem o rodinné bydlení v tomto území, které má dobrou dostupnost služeb a zároveň se jedná o bydlení v hezkém prostředí a v kontaktu s přírodou. Vhodnost spočívá i v tom, záměr navazuje a doplňuje stávající zástavbu v území. S potřebou ploch pro bydlení neoddělitelně souvisí i soulad záměru s platným územním plánem. Výstavba je v souladu s platným územním plánem, který byl v květnu letošního roku schválen (plocha BP2.173 – bydlení příměstské). I dle předchozího územního plánu byla parcela č. 664/25 v k. ú. Kokonín zařazena do funkčních ploch B1 – plochy pro rodinné domy městského typu. Záměr Statutárního města Jablonec n. N. umisťovat do tohoto území rodinné domy je tudíž dlouhodobý a kontinuální. Veřejný zájem tak lze shledat na rozvoji bydlení, kdy tento vyplývá zejména z územního plánování a je zdůrazněn konstantností tohoto zájmu (starý i nový územní plán určuje k výstavbě). Umocnění veřejného zájmu lze spatřovat i v uvedení dotčeného pozemku do přijatelného stavu. V rámci výstavby okolních rodinných domů došlo na této parcele k neřízenému ukládání výkopků (zeminy a kamení, balvanů). Tento stav pozemku je z pohledu celkového uspořádání a vzhledu ulice, kde jsou nyní de facto pouze novostavby s udržovanými okrasnými zahradami, nežádoucí.

Krajský úřad proto konstatoval, že předložený záměr je z výše uvedených důvodů možno chápat jako veřejný zájem sociálního charakteru – potřeba rozvoje bydlení.

Při porovnání váhy obou zájmů (veřejného zájmu na realizaci předloženého záměru výstavby rodinného domu a zájmu na ochraně přírody) Krajský úřad konstatoval:

Jak bylo výše uvedeno, v předmětném území je doložitelný zájem o bydlení, již nyní je zde umístěno mnoho (řádově nižší desítky) objektů individuálního bydlení. Realizace záměru je v souladu s platným územním plánem. Naproti tomu u veřejného zájmu na ochraně přírody (v tomto případě na ochraně zvláště chráněného čolka horského a jeho biotopu) Krajský úřad konstatoval:

• parcela č. 664/25 v k. ú. Kokonín je jednou z posledních ploch v ulici v Jablonci nad Nisou, na kterou lze umístit stavbu rodinného domu. Jak bylo konstatováno výše, v rámci výstavby okolních domů došlo na této parcele k neřízenému ukládání výkopků (zeminy a kamení, balvanů), v rámci kterého došlo pravděpodobně i k vytvoření tůně. Tak vznikl biotop čolka horského. Žadatel ve své žádosti konstatuje, že v rámci výstavby dojde k realizaci nového jezírka, které stávající tůň z pohledu biotopu nejen čolka horského, ale i dalších druhů obojživelníků, plně nahradí.

Při porovnání váhy obou veřejných zájmů KÚ LK dospěl k názoru, že na straně záměru realizace výstavby je mírná převaha. Záměr je v souladu s platným územním plánem, umožní rozvoj bydlení.

Naproti tomu vliv stavby na biotop a další výskyt čolka horského v území nebude velký. Dojde k vytvoření nového biotopu a v okolí je množství dalších biotopů (např. jezírko na sousední parcele č. 664/24 v k. ú. Kokonín).

• Podobným rozumným a přiměřeným způsobem postupuje např. i Krajský úřad Jihomoravského kraje, kdy v platném ÚP města Brna byly pozemky žadatele určeny k zástavbě. Požadovaný projekt měl parametry:

Druh stavby	Výměra
77 rodinných domů	7.700 m2
14 bytových domů	4.800 m2
Komunikace	11.520 m2
Parkoviště	1.725 m2
vnitřní komunikace	4.040 m2
Chodníky	1.372 m2
vnitřní parkoviště	3.740 m2
Celkem	34.897 m2

Krajský úřad Jihomoravského kraje povolil žadateli výjimku u 1 druhu kriticky ohroženého, 11 druhů silně ohrožených a 17 druhů ohrožených. Doslova je v rozhodnutí uvedeno: „Veřejný zájem, vyjádřený schválením územního plánu, není možno naplnit jiným uspokojivým řešením než realizací výstavby podle schváleného územního plánu.“ Stavebníkovi bylo opět logicky nařízeno, že před započetím prací bude lokalita prověřena státní Agenturou ochrany přírody a krajiny. V případě nálezu zvláště chráněných živočichů na staveništi provede AOPK na svůj náklad přesun těchto živočichů  na jiný vhodný biotop. Tedy opět se jedná o opatření, které jako investor na Pozemcích a v podstatě i jako občan dbající nejen svých, ale i obecnějších zájmů, mohu očekávat a jsem připraven nést náklady na jeho realizaci, přestože mi byla existence této překážky Městem před koupí Pozemků zatajena.

• Absurditu postupu KÚLK v případě Pozemků přiléhajících k obřímu nákupnímu komplexu (též „betonové monstrum“) dokumentuje i stanovisko držitele autorizace k provádění biologického hodnocení RNDr. Jiřího Vávry, CSc. ze dne 7.11.2017. Cituji:

„Na ochranu mokřadního biotopu, který je předmětem sporu, mělo být pamatováno při tvorbě územního plánu města Liberce a při realizaci jeho jednotlivých částí, konkrétně při projektování rozsáhlých staveb v bezprostředním okolí, konkrétně parkovacího domu OC Nisa a mnohých dalších včetně obslužných komunikací. Atraktivní mokřad existující izolovaně v souvisle urbanizovaném prostředí a obklopený frekventovanými komunikacemi (např. denní počet vozidel v komunikaci od ulice V Cihelně byl odhadován v Dokumentaci o hodnocení vlivů na životní prostředí vzniklých v souvislosti se stavbou obchodního centra Hypermarket Nisa na 5840 denně a celém blízkém okolí na 52680 denně [2], intenzivní zatížení dopravou v těchto místech dokládá i hluková studie) je typickou ekologickou pastí pro všechny uváděné druhy zvláště chráněných živočichů, jejichž zástupci jsou ohrožováni především projíždějícími vozidly v průběhu jejich jarních a podzimních migrací. Mimochodem, studium migračních koridorů obojživelníků v souvislosti se stavbou tohoto objektu nikdo neprováděl a nikdo nepostrádal.“

Při výstavbě Hypermarketu Nisa, později OC Nisa, nebylo vyžadováno biologické hodnocení autorizované osoby MŽP. Správní orgán Okresní úřad Liberec a později KÚLK si postačil s uvedeným zněním v oznámení společnosti Envigea, s.r.o.: „Samostatný zoologický průzkum nebyl v lokalitě budoucí výstavby prováděn. Během botanického průzkumu nebyl potvrzen výskyt vyšších živočichů. Pro nerušený pobyt živočichů zde nejsou vhodné podmínky.“

KÚLK dne 11. srpna 2008 vydal souhlas s výše uvedeným záměrem, cit.: „S ohledem na povahu a rozsah záměru, jeho umístění a charakteristiku předpokládaných  vlivů  záměru  na  veřejné  zdraví  a  životní  prostředí dospěl příslušný úřad  k  závěru, že  záměr  nemá významný vliv na životní prostředí.“

ZÁVĚR:

• Je tedy třeba shrnout, že Město postupovalo nezákonně, když mi ohledně Pozemků vydalo neúplnou a z toho důvodu zavádějící, resp. z hlediska účelu získání této informace dokonce nepravdivou územně plánovací informaci.

• Na základě tohoto stěžejního dokumentu jsem investoval do koupě Pozemků a přípravy projektu. KÚLK mi nyní svým diskriminačním postupem brání v realizaci mého projektu. Pokud na Pozemcích nebude možno  realizovat stavební projekt z důvodu nyní probíhajícího šikanózního postupu ze strany KÚLK (více na www.uradujem.cz), vzniknou mi škody v přibližně tomto rozsahu: (i) snížení hodnoty Pozemků představuje částku cca 9 miliónů korun českých, (ii) dosud zbytečně vynaložené náklady na přípravu projektu cca. 1,5 mil. korun českých a (iii) ušlý zisk přibližně 14 mil. korun českých (dle metodiky Ministerstva průmyslu a obchodu).

• S ohledem na výše popsané nebezpečí vzniku vysoké škody  v předstihu z opatrnosti vyzývám Statutární město Liberec a jeho orgány, aby učinily opatření, která zabrání tomu, že na Pozemcích bude z absurdních důvodů a nezákonnými postupy KÚLK zabráněno výstavbě plánovaného projektu.

• Pokud nedojde k zamezení vzniku škody vysokého rozsahu způsobené nezákonným postupem Města a KÚLK zmařením investice nebo případnou dohodou, budu nucen celou situaci řešit soudní cestou.

• K jednání o postupu nebo dalších opatřeních jsem připraven s orgány Města a KÚLK jednat a tímto je k němu naléhavě vyzývám.

---

[1] Zakoupené pozemky sloužily na přelomu 19. a 20. století jako těžebna cihlářských hlín k cihelně, která stála o několik metrů dál. V roce 1919 byla cihelna zbourána, na jejím místě byly vystavěny domy a pozemky bývalé těžebny byly zavezeny zbytkovým materiálem – úlomky cihel, prach apod.

[2] vlastním průzkumem a časovým snímkem bylo zjištěno, že v současné době se na přilehlých komunikacích pohybuje průjezdnost mezi 10-15.000 vozidly denně